Phó Tổng CityLand: Thị trường đang tiềm ẩn nhiều rủi ro

18:41 0 Comments

Ông Võ Hữu Khoa, Phó TGĐ Công ty Đầu tư Địa ốc Thành Phố (Cityland).

Thị trường học bất động sản TP.HCM trong 6 tháng đầu năm 2015, ghi nhận khoảng 7.050 giao thiệp thành công, tăng gấp 2,8 lần so với cùng kỳ năm 2014. Trong đó chiếm lượng lớn thuộc dòng sản phẩm căn hộ trung và cao cấp. Thị trường khởi sắc trở lại sau thời gian dài trầm lắng, buộc xu ly nuoc các doanh nghiệp địa ốc phải tính chất toán xây dựng chiến lược phát triển riêng để tăng sức cạnh tranh.

Trong buổi trò chuyện mới đây với CafeLand, ông Võ Hữu Khoa, Phó Tổng Giám Đốc Cityland đã có những san sẻ thành tâm về phương hướng phát triển của Cityland, cũng như nhận định của ông về biến diễn của thị trường bất động sản TP.HCM thời kì gần đây. Trong khi nhiều doanh nghiệp tập trung phát triển dòng sản phẩm căn hộ, thì tại sao Cityland lại chú trọng đầu tư vào nhà phố vi la cao cấp?

Cityland hiện đang phát triển nhiều đề án nhà phố vi la như: Cityland Garden Hills, Cityland Center Hills, Cityland Park Hills (Gò Vấp), Cityland Cityland Riverside  (Quận 7)… Có hai căn nguyên khiến Cityland đẩy mạnh phát triển phân khúc này.

Nguyên nhân khách quan đến từ quy hoạch của địa phương. Ví dụ, các dự án của Cityland ở quận Gò Vấp nằm ở vùng tầm bay, vì chưng đó chỉ có trạng thái phát triển xây dựng vi la nhà phố, không thể xây dựng nhà tập thể cao tầng. Ngoài ra, còn là danh thiếp ràng buộc về mật độ dân số vì nơi đây là danh thiếp khu dân cư hiện hữu. Nguyên nhân dịp chủ quan lên đường từ phía công ty. Hiện tại, Cityland sở hữu một quỹ đất khá rộng thích hợp để làm biệt thự, nhà phố.

Thứ nữa, hiện nay loại hình chung cư đang phát triển khá mạnh với nguồn cung rất lớn. Về bài toán kinh tế Cityland sẽ phải cân đối giữa các phương án. Trong đó phương án xây dựng biệt thự, nhà phố có những ưu điểm nhất định. Chẳng hạn, tâm lý người Việt Nam luôn mong muốn sở hữu một căn nhà riêng, có không gian thoải mái, gần gũi. Do đó, loại sản phẩm này sẽ được ưa chuộng và bán nhanh hơn, đúng nhu cầu của người có nhu cầu ở thực. Tuy nhiên, tùy từng giai đoạn, và từng vị trí đề án cụ trạng thái công ty sẽ có những bài toán cụ thể.

Ví dụ, có những mảnh đất tiền có trạng thái phát triển được loại hình căn hộ, mê hoặc trong mai sau khi quỹ đất bị thu hẹp thì loại hình căn hộ sẽ được lựa chọn. Thực tế, trong một số mệnh đề án của công ty cũng có quy hoạch vùng đất để phát triển loại hình chung cư. Hiện thị trường học bất động sản TP.HCM đang bùng nổ nguồn cung và có dấu hiệu nóng lên. Ông nhận định như thế nào về diễn biến thị trường học sắp tới?

Ý kiến cá nhân, tôi cảm thấy thị trường hiện ẩn chứa nhiều rủi ro cho nhà đầu tư và khách hàng. Hiện nay, nguồn cung rất mạnh và nhu cầu tại thời điểm này có vẻ là rất tốt. Tuy nhiên, thời điểm giao nhà lại rơi vào trên dưới thời kì 2 mê hoặc 3 năm tới. Như vậy cùng một lúc nhưng có một mệnh lượng rất lớn căn hộ được giao.

Mặt khác, hiện nguồn cung đa số lại tập kết vào dòng căn hộ trung và cao cấp. Đặc biệt khu vực bờ sông Sài Gòn và phía Đông rất nhiều dự án cao cấp tập kết dày đặc. Trong khi loại căn hộ đắt giá vừa khoảng 1 tỷ chiếm số phận lượng lớn nhu cầu ở thực của người dân thì lại càng ngày càng khan hiếm. Do đó, sẽ dẫn tới nguy cơ đầu cơ, lướt sóng thị trường.

Nhìn chung, nền kinh tế Việt Nam hiện nay là chưa vững chắc. Bệ đỡ, cái gốc của ngành bất động sản không phải nằm ở việc mua bán mà nó lại phụ thuộc vào năng lực sản xuất  và sức khỏe của nền kinh tế. Nếu năng lực sản xuất của nền kinh tế phát triển ổn định, thí dụ như các ngành nghề, xí nghiệp, công ty người ta mở rộng sản xuất thì người cần lao mới có được thu nhập. Từ việc có thu nhập ổn định người ta mới mua được nhà, đó là nhu cầu thực của thị trường bất động sản. Khi đó thị trường bất động sản mới thực sự bền vững, nó sẽ kéo theo các ngành phụ trợ khác như ngành xây dựng, vật liệu xây dựng phát triển.

Hiện nay, một lượng lớn dòng chỉ không đổ vào sản xuất mà lại chảy vào lĩnh vực bất động sản. Như vậy, có khả năng tới một thời khắc nào đó, khi thị trường có những dấu hiệu không an toàn, ngân đầu hàng sẽ can thiệp, siết chặt chẽ lại khi đó lãi suất vọt lên cao thì sẽ rất rủi ro cho chủ đầu tư. Ví dụ, với một dự án đang thực hiện, chủ đầu tư sử dụng một phần vốn tự có, một phần huy động từ phía khách quy hàng và phần còn lại chủ đầu tư phải sử dụng vốn vay từ ngân hàng. Nếu tín dụng bị siết chặt thì đề án sẽ chẳng thể hoàn tất đúng tiến độ dẫn đến khách hàng không sẵn sàng góp vốn tiếp thì lúc đó rủi ro đóng băng nhóm đề án là rất cao.

Kế hoạch phát triển sắp tới của Cityland là gì, bẩm ông? Sắp tới Cityland vẫn tập trung phát triển ở thị trường TP.HCM, trên dưới cuối năm nay chúng tôi sẽ thực hành một dự án nhà phố, vi la tại quận Gò Vấp, trong đó cũng có phần dành cho chung cư, chớ chi bán dự kiến sẽ giao động khoảng 20 triệu/m2, tổng chớ chi trị căn hộ nghiêng ngả 1 – 1,2 tỷ/căn.

Ngoài ra, Cityland cũng đang đầu tư hai đề án ở Hà Nội, trong đó một đề án ở Mễ Trì đã được duuyệt quy hoạch 1/500 và cũng sẽ xây dựng theo hướng nhà phố, biệt thự. Ngoài ra, Công ty cũng có hướng khai triển danh thiếp đề án ở Nha Trang, Phú Quốc theo dạng nghỉ dưỡng trong thời gian tới. Các dự án của Cityland đã được ngân quy hàng bảo lĩnh chưa? Quy định bảo lãnh liệu sẽ có giảm bớt những rủi ro của thị trường?

Hiện nay, theo luật mới thì danh thiếp dự án khi xây dựng phải được ngân hàng bảo lãnh. Tuy nhiên, ngày nay các dự án của Cityland đều đã được khai triển trước đó và bán cũng tương đối rồi cho nên không cần ký bảo lãnh nữa. Sắp tới, khi khai triển danh thiếp đề án mới thì bắt buộc phải ký bảo lĩnh ngân hàng phục để thực hiện theo đúng luật quy định. Thực ra, quy định bảo lĩnh là một dụng cụ nữa bảo vệ quyề lợi của người tiêu dùng. Tuy nhiên,  giả dụ xét về tổng cục thì nó cũng không phải để dẫn giải quyết bài toán chung của thị trường. Khi thị trường biến động, thì cùng lắm ngân hàng sẽ trả lại đồng cân cho khách quy hàng nhưng bản thân đề án đó thì vẫn đứng yên.

Ông có lời khuyên gì cho người mua nhà trong tình hình hiện nay? Người mua nhà hiện giờ quan hoài tới hai vấn đề đó là căn nhà và hồ sơ pháp lý của căn nhà đó. Thời gian qua, có không ít người mua nhà không có được căn nhà vì đề án bị ngưng trệ, chủ đầu tư khó khăn. Người khác có nhà nhưng lại không có được sổ hồng, giấy tờ pháp lý do chủ đầu tư đang thế chấp ngân hàng, hoặc xây dựng sai phép…

Do vậy, khi mua thì khách hàng phải lưu ý hai điểm này. Chọn nhà đầu tư uy tín, có tên tuổi, tìm hiểu kĩ càng giấy tờ pháp lý của dự án, tới trực tiếp kiến đề án để nắm rõ tình hinh triển khai, tiến độ của dự án… Cám ơn ông.

Trần Phong